Cette étape consiste à utiliser les résultats du diagnostic global pour définir un programme de travaux adapté à l'immeuble et à ses occupants. Pour réaliser cette étude précédant la mise en œuvre de travaux, il faut missionner un maître d'œuvre. Un architecte et/ou un bureau d'études est/sont alors missionné(s) pour étudier un ou plusieurs programmes de rénovation avant de consulter les entreprises qui réaliseront les travaux. Afin que le programme de travaux correspondent aux besoins et à la capacité financière des copropriétaires, nous vous conseillons de faire étudier au maître d'œuvre plusieurs scénarios pour avoir une vision globale des différences de performance et des aides mobilisables en fonction de chaque scénario. Il est impératif d'associer les copropriétaires à chaque étape. Cette phase se conclue, en assemblée générale, par le vote des travaux.

 1. Définir un programme performant et adapté

La définition d'un programme de travaux thermiques et environnementaux doit s'inscrire dans plusieurs axes de réflexion pour être performante :

  • sobriété énergétique (comportements, habitude et usage en matière d'économies d'énergies),
  • efficacité thermique (amélioration de la performance du bâtiment),
  • utilisation des énergies renouvelables,
  • amélioration du cadre de vie.

 

Ces 5 axes doivent rester présents à l'esprit des acteurs de la rénovation pour définir un projet pertinent d'autant plus qu'il est possible d'intervenir sur de nombreux postes :

  • isolation : toitures, murs, plancher,
  • ventilation : naturelle, hybride ou VMC,
  • chauffage et répartition des frais de chauffage (individualisation des frais de chauffage)
  • systèmes de production d'énergies renouvelables : panneaux solaires, chauffe-eau solaire,...etc
  • usage et accessibilité : accessibilité au handicap, stationnement des vélos, des poussettes;
  • qualité environnementale : végétalisation (des murs, toits, cours), agriculture urbaine ;
  • gestion des déchets et récupération des eaux de pluie, perméabilité des sols ;
  • mesure des consommations énergétiques et d'eau, intégration des éco-gestes dans les habitudes,
  • partage de service.

 

Le choix du scénario de rénovation

Le choix du scénario doit évidemment prendre en compte les réactions qu'a suscitées la restitution du diagnostic global. Le maître d'œuvre s'appuie sur les résultats du diagnostic ceux-ci pouvant influencer de multiples façons le choix du scénario (typologie du bâti, matériaux de construction, hygrométrie, intérêt architectural, travaux déjà réalisés et travaux envisagés). A ce stade plusieurs scénarios peuvent être étudiés par le maître d'œuvre pour avoir une connaissance plus fine des coûts, performances et aides mobilisables en fonction des programmes de travaux.

La prise en compte des aides financières mobilisables

En fonction du ou des scénarios étudiés, différentes aides peuvent être mobilisées (cf. Rénovez > aides financières). Vous pouvez vous faire accompagner par votre conseiller thermique pour évaluer les aides auquel votre projet est éligible. Procéder à cette étape le plus en amont possible vous permet d'adapter votre projet en fonction des aides.

Le phasage

Les travaux peuvent s'organiser en plan pluriannuel de travaux, c'est-à-dire être réalisés sur plusieurs années, afin d'étaler les dépenses dans le temps. Il est important que le plan pluriannuel de travaux soit défini conjointement par le maître d'œuvre (architecte ou bureau d'étude), le conseil syndical et le syndic pour prendre en compte les contraintes administratives, techniques et financières tout en conservant un ordre cohérent d'interventions.

La rédaction de l'Avant-Projet Sommaire

Le maître d'œuvre rédige une présentation détaillée du projet de rénovation. Celle-ci comprend des premières indications de matériau et une nouvelle estimation financière des coûts. Une nouvelle estimation de gain énergétique peut également être réalisée. Le projet présenté n'est pas tout à fait définitif et peut être amendée en fonction de l'avis du conseil syndical ou des aides mobilisables.

2. La consultation des entreprises sur la base d'un avant-projet détaillé

La consultation des entreprises consiste à solliciter des entreprises compétentes pour chaque poste de travaux. L'objectif de la consultation est de comparer différents devis d'entreprises et de faire une sélection pertinente en fonction des caractéristiques du bâtiment et du projet. Il est nécessaire de mobiliser des entreprises expérimentées maîtrisant les procédés de mise en œuvre des matériaux et techniques prescrits par l'architecte. Cette étape est particulièrement importante et garantit la qualité des travaux mis en œuvre par la suite. A titre d'exemple, en matière d'isolation, la qualité de la pose de l'isolant à des effets sur la performance de l'isolation.

Nous vous conseillons de faire appel à l'architecte missionné dans le cadre de l'étude de conception pour réaliser la consultation des entreprises. Ses compétences techniques et sa vision d'ensemble du projet sont des atouts précieux pour définir la commande et comparer les offres entre elles. A cette étape, la mission du maître d'œuvre est de définir l'Avant-Projet Définitif (APD) et de rédiger un cahier des charges de la consultation des entreprises. Le maître d'œuvre lance par la suite l'appel d'offre aux entreprises et fait l'analyse comparative des offres

 

Le cahier des charges de la consultation

Le cahier des charges ou DCE (Document de Consultation des Entreprises) comprend les éléments suivants :

  • La liste des travaux à réaliser ;
  • Les matériaux ;
  • Les techniques à employer.

Avant le lancement de la consultation, le maître d'œuvre soumet le cahier des charges au conseil syndical. Dans le cas d'un projet global, c'est-à-dire qui concerne plusieurs postes de travaux, le cahier des charges est découpé en lots de manière à faire appel à une entreprise spécialisée sur chaque poste. Il peut être aussi confié à une entreprise générale qui se charge de sous-traiter. Si le projet permet de solliciter des aides financières, il est nécessaire à ce stade de vérifier la conformité des prescriptions faites aux entreprises avec la réglementation des organismes (performance des matériaux isolants, caractéristiques des équipements, etc...).

L'appel d'offre des entreprises

L'architecte se charge de publier l'appel d'offres et fixe un délai de remise des offres. Il sollicite parallèlement les entreprises qualifiées de sa connaissance pour leur indiquer l'existence de l'appel d'offres. Afin de pouvoir faire une comparaison de qualité, il est utile d'obtenir au moins trois offres. Il est recommandé de ne pas interférer avec le travail de l'architecte et de ne pas solliciter d'entreprises en direct.

L'analyse des offres

L'architecte propose une analyse des offres reçues des entreprises. Les résultats de l'appel d'offre doivent être présentées et faire l'objet d'échanges avec le conseil syndical, les copropriétaires intéressés, l'architecte et les entreprises pressenties.

3. La mise au vote des travaux

Le vote des travaux est l'étape la plus importante du projet : il valide l'ensemble des actions engagées précédemment et engage financièrement la copropriété. C'est pourquoi, il est important d'avoir associé le syndicat des copropriétaires aux étapes précédentes. L'établissement d'un plan de financement, intégrant la mobilisation des aides financières mobilisables, en adéquation avec les ressources des copropriétaires, est un préalable nécessaire au vote des travaux. Le vote des travaux à lieu lors d'une assemblée générale et il est nécessaire que l'ensemble des acteurs de la rénovation prépare ce temps fort :

  • L'architecte ou bureau d'études présente le projet final, les devis et l'analyse des offres ;
  • Le syndic et le conseil syndical élaborent conjointement l'ordre du jour de l'assemblée ;
  • Le syndic rédige et envoie la convocation à l'assemblée générale 21 jours au préalable ;
  • Le conseil syndical mobilise les copropriétaires pour les inciter à venir à l'assemblée générale. Nous recommandons au conseil syndical de diffuser une note explicative sur le projet de rénovation, clarifier le plan de financement du projet et prévoir le calendrier d'appel de fonds qui sera soumis au vote en fonction du phasage des travaux envisagé.

 

Il est possible de voter les travaux à deux périodes différentes d'avancement du projet :

  • Soit une fois que la consultation des entreprises est finalisée. Ainsi, les résultats de l'appel d'offres peuvent être présentés et les devis définitifs mis au vote. Avant l'assemblée générale, il est nécessaire que l'architecte ou le bureau d'étude ait terminé la consultation des entreprises, rencontré le conseil syndical afin de lui restituer les résultats et effectué des ajustements auprès de l'entreprise.
  • Soit, si le calendrier est trop serré, de faire voter un budget de travaux sur la base de l'avant-projet détaillé sans que la consultation des entreprises soit achevée. Une mission est alors donnée au conseil syndical pour choisir les devis définitifs des entreprises dans la limite du budget voté. Cette option permet de lever des fonds de manière plus progressive en commençant à provisionner en attendant que les devis soient choisis. Elle présente l'avantage de ne pas devoir organiser une assemblée générale extraordinaire une fois la consultation terminée.