Le diagnostic global est un état des lieux de tous les aspects du bâtiment : besoins d'entretien et éventuelles pathologies (problèmes techniques), performance énergétique et comportement hygrométrique (capacité du bâti à favoriser les échanges d'humidité) sont analysés. Le diagnostic global permet donc d'obtenir une vue d'ensemble sur les travaux d'entretien à mener dans les années à venir en prenant en compte l'amélioration thermique, environnementale du bâtiment. Sur cette base, il propose des scénarios d'intervention et un programme de travaux hiérarchisé avec une évaluation des coûts et des gains énergétiques associés. Le diagnostic comprend également une étude des financements mobilisables en fonction de chacun des scénarios. Retrouvez le guide pour faire l'audit de son immeuble.

Avec qui ?

Il peut être réalisé par un bureau d'études mais il est conseillé de missionner un architecte associé à un bureau d'études thermiques afin de prendre en compte aussi bien les approches architecturales qu'environnementales du bâtiment. Le syndic, avec l'appui du conseil syndical, se charge de rechercher les professionnels et de suivre le travail du prestataire sélectionné.

Comment ?

Il est important de prendre en compte l'ensemble des 4 étapes présentées ci-dessous afin de calibrer les prestations du diagnostic global et suivre efficacement la réalisation de l'audit.

 

1. Définir la mission : la réalisation d'un cahier des charges complet

La rédaction du cahier des charges est une étape cruciale de la réalisation d'un diagnostic de qualité. Il permet de définir la mission du maître d'œuvre chargé de réaliser le diagnostic et donc d'en garantir la qualité.

Le cahier des charges se compose des éléments suivants :

  • La première partie du cahier des charges comprend une description succincte de la copropriété, du contexte dans lequel est demandé ce diagnostic, ses objectifs, le planning prévisionnels des études et des travaux ainsi que les contacts des principaux interlocuteurs (syndic, conseil syndical, gardien). Il vous est conseillé de reprendre les principaux résultats de l'éco-bilan pour rédiger cette première partie.
  • Dans un deuxième temps, il faut énoncer les prestations attendues de votre diagnostic accompagnées des références réglementaires. Le décret n°2012-111 du 27 janvier 2012, arrêté du 28 février 2013, obligeant les copropriétés de plus de 50 lots équipées d'installations collectives de chauffage de réaliser un audit énergétique avant le 31 décembre 2016, détaille l'essentiel des prestations attendues. Vous pouvez vous y référerez même si votre copropriété n'est pas concernée par cette obligation.
  • Nous vous recommandons d'y ajouter les prestations suivantes :
    1. Une réunion de démarrage avec le conseil syndical et le syndic ;
    2. Une visite technique détaillée permettant d'aller au-delà de l'audit thermique en prenant en compte les caractéristiques techniques et architecturales du bâtiment;
    3. L'analyse des besoins ressentis à l'issue des questionnaires envoyés à chaque occupant ;
    4. Une présentation de l'état existant et des préconisations de travaux par élément, aussi bien sur le plan technique que thermique ;
    5. La hiérarchisation des travaux de réhabilitation à réaliser dans la copropriété par degré d'urgence, avec estimation du coût et indication à chaque phase des améliorations thermiques possibles et de leur surcoût ;
    6. La définition d'au moins trois scénarios de travaux combinant les priorités d'entretien (travaux de réhabilitation) et les possibilités d'amélioration thermique et environnementale du bâti ;
    7. La tenue d’une réunion intermédiaire de travail entre le Conseil Syndical et les prestataires de l’audit, visant au recalage des scenarii de travaux selon les souhaits de la copropriété.
    8. La présentation des résultats du diagnostic global en réunion des copropriétaires et en assemblée générale.

 NB : Faisant cas de l'intérêt que présente le diagnostic global par rapport à un simple audit énergétique, l'APC, la Région Ile-de-France et la Ville de Paris ont réalisé un cahier des charges pour la réalisation d'audit global dont vous pouvez vous inspirer.

 

2. Recherche d'un cabinet de maîtrise d'œuvre

Le syndic avec l'appui du conseil syndical consulte et rencontre plusieurs cabinets de maîtrise d'œuvre. Ceux-ci doivent présenter des compétences techniques (architecte DPLG ou équivalent) et thermiques (thermicien), voire une compétence en systèmes de chauffage et/ou refroidissement si la copropriété a un système collectif (Bureau d'études techniques fluides ou équivalents).
Il conviendra par la suite de comparer leurs offres qui devront faire apparaître les prestations qu'ils proposent, leur méthode ainsi que leurs références et qualification en rénovation thermique.

 

3. Vote en assemblée générale

La décision de réaliser un diagnostic global associé à un budget doit être votée lors d'une assemblée générale. Le choix du prestataire peut être fait à cette occasion ou, a postériori, par le conseil syndical dans la limite du budget voté.

 

4. Réalisation et restitution du diagnostic

Le conseil syndical et le syndic doivent faciliter le travail du prestataire choisi. Ce dernier doit pouvoir réaliser la visite en présence d'au moins un membre du conseil syndical lui donnant accès à toutes les parties communes et certains logements témoins comme précisé dans l'arrêté du 28 février 2013.
La restitution du diagnostic global par le prestataire peut se faire en réunion simple de copropriétaires ou en assemblée générale. A chaque copropriétaire sera remise une synthèse du diagnostic global. Elle porte notamment sur les différents scénarios de travaux possibles.