En raison de la complexité de la rénovation en copropriété, il est absolument nécessaire de passer par toutes les étapes décrites ci-dessous et de n’en négliger aucun aspect. S’accorder le temps de la réflexion et ne pas sauter d’étapes peut paraître contraignant, mais cela minimise fortement les risques d’échecs ou de mauvaise efficacité de l’investissement : c’est le gage d’une opération réussie.

En général, il faut prévoir au minimum 2 ans entre le moment où l’on décide de lancer une opération de rénovation et le début des travaux ; la durée moyenne est plutôt de 3-4 ans. Les étapes essentielles, détaillées dans ce guide, sont les suivantes :

Evaluer les besoins et les motivations de sa copropriété

Cette première étape vise à sensibiliser les copropriétaires à la rénovation thermique et environnementale, à définir les besoins de l’immeuble et à préparer ainsi l’intervention des professionnels. Elle passe par la réalisation d’un « éco-bilan » (appelé aussi « Bilan initial de copropriété ») participatif qui permet à la copropriété de savoir rapidement où elle en est, mais également d’acquérir les connaissances et les bases qui lui permettront une prise de conscience collective et un échange fructueux avec les spécialistes.

Faire un diagnostic global de son immeuble

Le diagnostic global doit permettre de connaître le fonctionnement du bâtiment : besoins d’entretien et éventuellespathologies (problèmes techniques), performance énergétique, comportement hygrométrique (capacité du bâti à favoriser les échanges d'humidité). Il définit les besoins de travaux et les pistes d’amélioration de la performance énergétique et de la qualité environnementale. Il propose sur cette base des scénarios d’intervention et un programme de travaux hiérarchisé, avec une évaluation du coût des travaux et des gains énergétiques associés. Retrouvez un guide explicatif sur l'audit global via ce lien.

Définir son projet

Cette étape consiste à tirer parti des résultats du diagnostic global pour définir un programme de travaux adapté à l’immeuble pouvant être phasé au besoin sur plusieurs années. Elle nécessite la participation active des différentes instances de gestion de la copropriété afin de garantir l’adaptation du projet aux besoins et à la capacité financière des copropriétaires.

Consulter des entreprises

La préparation de la phase travaux nécessite avant tout la mobilisation d’entreprises expérimentées, maîtrisant les procédés de mise en œuvre des matériaux et les techniques prescrites par l’architecte. Rappelons notamment qu’en matière d’isolation la qualité de la pose compte pour une bonne part dans les résultats effectifs de performance des matériaux isolants. La consultation des entreprises doit se donner pour objectif de réunir, pour chaque poste de travaux (exemples : ravalement des façades avec isolation, réfection-isolation de la toiture, changement des menuiseries), trois devis d’entreprises et de les comparer.

Voter les travaux

Il s’agit de l’étape la plus importante, celle qui valide le choix du projet de rénovation et engage financièrement la copropriété. La définition d’un projet partagé garantit l’adhésion du syndicat de copropriété à la proposition finale, dans la mesure où il aura été associé aux étapes précédentes. L’établissement d’un plan de financement, intégrant les aides financières mobilisables, et en adéquation avec les ressources des copropriétaires est un préalable nécessaire au vote des travaux.

Obtenir les autorisations administratives

Certains travaux de rénovation thermique et environnementale nécessitent l’obtention d’autorisations administratives. Les travaux doivent être en accord avec le plan local d’urbanisme (PLU) ou le cas échéant au Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (en secteur sauvegardé). Les modifications de l’aspect extérieur d’un bâtiment situé en zone de visibilité d’un monument historique doivent faire l’objet d’un avis de l’architecte des bâtiments de France. En cas de ravalement isolant d’une façade bordant une parcelle voisine, il faut demander une autorisation écrite d’empiètement au propriétaire de cette dernière.

Mobiliser des aides financières

Comme vu lors des étapes précédentes, le plan de financement intégrant les aides financières mobilisables doit être abordé dès l’issue du diagnostic global pour prendre en compte des contraintes financières dans le projet. Il doit être clarifié autant que de possible avant la mise au vote des travaux. Une fois les travaux votés et les devis définitifs choisis, vient le moment du montage des aides financières. Différents types d'aides existent et elles font intervenir un nombre varié d'organismes financeurs. Leur montage relève d'une ingénierie spécifique qui doit être intégrée dans le planning du projet.

Mettre en œuvre les travaux

La réalisation des travaux implique de définir et d’assurer le respect du planning travaux (notamment pour éviter les surcoûts). Elle doit permettre la bonne mise en œuvre des techniques et matériaux et garantir la réalisation de travaux de qualité.

Demander le paiement des aides financières accordées

Si des subventions ont été octroyées avant le démarrage des travaux, il faut, une fois tous les travaux réceptionnés, constituer les dossiers de demande de paiement des subventions. De même, les Certificats d’économie d’énergie (CEE) promis en amont de la réalisation des travaux doivent faire l’objet d’un nouveau dossier administratif pour en demander le versement. Enfin, chaque propriétaire peut intégrer à sa déclaration d’impôts portant sur l’année de finalisation des travaux le montant des travaux facturés, éligibles à un crédit d’impôt. Cette étape nécessite de réunir toutes les factures attestant de la réalisation des travaux. C’est le maître d’œuvre qui réunit ces factures, analyse leur conformité aux devis initiaux et les transmet au syndic lequel devra acquitter le solde des travaux aux entreprises mobilisées et fournir aux copropriétaires et/ou à l’organisme de groupage délégué au suivi des subventions les pièces nécessaires à la constitution des dossiers.

Mesurer les consommations réelles après travaux

Après la réalisation des travaux, il est pertinent de prévoir des moments d’information à destination des propriétaires et occupants, pour évoquer les économies d’énergie et les usages adaptés aux nouveaux équipements. En effet, la sobriété énergétique est un enjeu tout aussi important que l’efficacité thermique des bâtiments ou l’utilisation d’énergies moins « polluantes ». A travers ces ateliers d’échanges et d’information, les habitants pourront mieux comprendre l’impact de leurs habitudes quotidiennes sur le niveau de consommation énergétique. Des ateliers pourront également être mis en place pour mesurer les consommations réelles de votre immeuble après travaux. En incitant les copropriétaires et les habitants à y participer vous les inciterez à agir également sur leurs consommations pour renforcer l’impact de l’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble.