Foire aux questions (FAQ)

Acteurs d’un projet de rénovation

Qu’est-ce qu’une assistance à maîtrise d’ouvrage ?

Le maître d’ouvrage est l'instance qui commande et finance le projet, dans le cas de la rénovation, c’est la copropriété, suite à une décision en assemblée générale. C’est le maître d’ouvrage qui définit l'objectif du projet, son calendrier et son budget. La copropriété peut alors se faire accompagner par une assistance à maîtrise d’ouvrage qui lui offre ses conseils et outils d’aide à la décision. Dans le cadre de l’OPATB 19, c’est le PACT 75-92-95 qui accomplit cette mission en donnant son avis sur les orientations techniques du projet, en mobilisant les aides financières existantes et en animant les réunions d’information et les assemblées générales.

Qu’est-ce qu’un maître d’œuvre ?

Le maître d’œuvre conçoit et pilote la mise en œuvre d’un projet de rénovation pour le compte de la maîtrise d’ouvrage, à savoir la copropriété ou le propriétaire. Le maître d’œuvre est généralement un architecte, qui peut s’adjoindre les compétences de bureau d’études spécialisés suivant la thématique du projet (exemple : un bureau d’études thermiques dans le cas d’un projet de rénovation énergétique). Ce rôle peut aussi être assuré par un bureau d’études techniques si le projet ne nécessite pas le dépôt d’un permis de construire.

Le maître d’œuvre a pour mission de coordonner la bonne réalisation du projet de la conception à la réception des travaux. L’étendue et le contenu de ses missions sont fixés par la maîtrise d’ouvrage.

Il est vivement conseillé d’avoir recours à un maître d’œuvre afin de garantir la définition et la mise en œuvre d’un projet de rénovation de qualité. Sa présence est par ailleurs obligatoire pour bénéficier de certaines subventions publiques : les aides au syndicat des copropriétaires de l’Anah et de la Ville de Paris, les subventions individuelles de l’Anah lorsque le projet excède 100 000 euros.


Rénovation en copropriété

Qu’est-ce qu’une résolution ?

En copropriété, une résolution est une proposition inscrite à la convocation d’assemblée générale. Chaque résolution, proposée par un copropriétaire ou le syndic, est soumise au vote lors de l’assemblée générale.

Qu’est-ce qu’un plan pluriannuel de travaux ?

Un plan de travaux est la liste des travaux à prévoir sur plusieurs années par ordre de priorité de manière à assurer l’entretien de la copropriété et anticiper les dégradations. Ce dispositif permet d’éviter d’entreprendre des travaux en urgence une fois que les équipements ou ouvrages sont dans un état avancé de dégradation. Le plan pluriannuel de travaux ne peut s’établir qu’après un diagnostic complet de la copropriété par un architecte. Le diagnostic permet de connaître précisément l’état de la copropriété par poste (toiture, chauffage, façade, etc) et aboutit à la définition d’un plan pluriannuel de travaux par ordre de priorité.

Qu’est-ce qu’un fonds de travaux ?

Un fonds de travaux est une caisse que provisionnent au fur et à mesure les copropriétaires en vue de se constituer une réserve pour les travaux d’entretien. Il a pour but d’éviter au copropriétaire d’investir une somme trop importante en peu de temps en lissant leur effort sur plusieurs années. Il s’agit donc d’un dispositif favorisant l’entretien régulier du bâti sans intervenir selon les urgences par manque d’anticipation. La loi du 10 juillet 1965 relative au statut des immeubles en copropriété prévoit l’obligation de voter ou non la création d’un fonds de travaux tous les trois ans. La Loi ALUR, publiée au journal officiel du 26 mars 2014, renforce la loi de 1965 en rendant obligatoire, à partir du 1er janvier 2017, une cotisation annuelle minimale de 5% du budget courant de la copropriété pour approvisionner un fonds de travaux.

À quelle majorité vote-t-on des travaux d’amélioration thermique ?

Les travaux d’amélioration thermique se votent à la majorité absolue (art.25) c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires (qu’ils soient présents, représentés à l’assemblée générale, absents ou abstentionnistes). Cependant, si la résolution recueille au moins le tiers des voix, le projet peut être mis de nouveau au vote, dans le courant de la même assemblée générale, à la majorité simple (art.24) qui est la majorité des copropriétaires présents ou représentés.

Cependant des exceptions existent pour certains travaux. C’est le cas pour l’installation d’un nouveau système de chauffage collectif en changeant de type d’énergie. Dans ce cas-là, pour être adoptée, la résolution doit être votée à la double majorité (art.26). Il faut donc que deux-tiers des voix (tantièmes) et la majorité des copropriétaires (nombre de copropriétaires) votent pour ce changement de système de chauffage.

Peut-on voter les travaux en plusieurs tranches ?

Dans le cas d’un plan pluriannuel de travaux, il est effectivement possible de voter des travaux en plusieurs tranches. Ce procédé présente l’avantage d’étaler les dépenses dans le temps. Il est conseillé de vous appuyer à la fois sur votre maître d’œuvre et sur le PACT pour définir les tranches de travaux et le calendrier en fonction à la fois des contraintes techniques (logique de déroulement et de découpage d’un chantier, urgences d’entretien) et financières (règles d’octroi des aides financières, capacités de financement des copropriétaires).

Est-il possible de voter le changement des fenêtres en assemblée générale ?

Deux types de fenêtres peuvent faire l’objet d’un vote en assemblée générale : les fenêtres des parties communes de la copropriété (fenêtres donnant sur la cage d’escalier, le hall, etc…) et les fenêtres de logements.

Les fenêtres de logements appartiennent aux parties privatives de la copropriété, autrement dit à chaque copropriétaire et à ce titre ne pouvaient, jusque récemment, faire l’objet d’une décision d’assemblée générale. La Loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a créé la possibilité de voter des travaux d’intérêt collectif en parties privatives lorsque ceux-ci favorisent les économies d’énergie. L’installation de menuiseries performantes en parties privatives est concernée par cette disposition qui a été rendue applicable par le décret du 3 décembre 2012. Les travaux sont réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la copropriété (représentée par son syndic), et facturés au lot. Les copropriétaires pouvant attester qu’ils ont installé des fenêtres de performance équivalente à celles qui ont été votées dans les 10 années précédant le vote sont dispensés de ces travaux.


Obligations réglementaires

Est-il obligatoire de réaliser un audit énergétique ?

Depuis le 1er janvier 2012, les copropriétés de 50 lots et plus, équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, ont l’obligation de faire réaliser un audit énergétique d’ici le 1er janvier 2017. L’audit énergétique est une étude du comportement thermique du bâtiment (équipements et ouvrage). Il doit proposer des pistes d’amélioration de la performance de l’immeuble en prenant en compte les attentes des occupants et leurs situations financières.

Les copropriétés de moins de 50 lots équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement doivent quant à elles réaliser un simple Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Le DPE est un diagnostic qui rend compte de la consommation d’énergie primaire par m² et des émissions de gaz à effet de serre par m². A ces deux étiquettes énergétiques s’ajoutent un descriptif rapide du bâti et des équipements.

Si votre copropriété est soumise à l’obligation de réaliser un audit énergétique ou un DPE collectif, nous vous conseillons d’aller au-delà des obligations réglementaires et de prévoir plutôt la réalisation d’un diagnostic global, qui vous donnera une vue d’ensemble des besoins d’entretien et d’amélioration de votre immeuble et vous permettra de planifier vos travaux dans la durée (Cf. « faites réaliser un diagnostic global », rubrique Rénovez).

Les travaux de rénovation énergétique sont-ils obligatoires ?

Pour l’instant, les travaux de rénovation énergétique en tant que tels ne sont pas obligatoires. La seule intervention obligatoire existant pour l’instant en matière d’optimisation énergétique est celle instituée par le décret du 23 avril 2012 et l’arrêté du 27 août 2012 relatifs à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs, qui instaurent l’obligation d’installer des répartiteurs avant le 31 mars 2017. Cette disposition s’impose aux immeubles présentant les caractéristiques suivantes :

  • consommer plus de 150 Kwh par m² et par an, si plus de 80 % des logements sont équipés de robinets thermostatiques
  • consommer plus de 190 kWh par m² et par an, si moins de 20 % des logements sont équipés de robinets thermostatiques

Les immeubles dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2001 sont exclus de cette obligation. (Pour aller plus loin : guide sur les répartiteurs de frais de chauffage -ARC UNARC)

Les travaux de rénovation énergétique devraient cependant peu à peu s’imposer dans l’habitat existant. Ainsi, le projet de Loi sur la transition énergétique, en cours d’élaboration, prévoit l’obligation de réaliser des travaux d’amélioration thermique à l’occasion des ravalements de façade et des travaux de réfection de la toiture.

Est-il obligatoire de faire appel à un maître d’œuvre pour réaliser des travaux de rénovation ?

Le recours à un maître d’œuvre n’est pas obligatoire que dans le cas où le projet nécessite le dépôt d’un permis de construire dont le dossier doit obligatoirement être constitué et signé par un architecte inscrit à l’ordre des architectes. Toutefois, il est fortement conseillé de passer par un maître d’œuvre qui a la compétence et la responsabilité d’étudier la pertinence d’un programme de travaux, de mener une consultation d’entreprises de qualité et de suivre l’avancement du chantier et la bonne réalisation des travaux. Par ailleurs, certaines subventions publiques sont conditionnées par la présence d’un maître d’œuvre pour le suivi des travaux : les aides au syndicat de copropriétaires de l’Anah et de la Ville de Paris, les aides individuelles de l’Anah lorsque le projet de travaux dépasse 100 000 euros HT.


Aides financières

Qu’est-ce qu’un Contrat de Performance Energétique ?

Le contrat de performance énergétique (CPE) est passé entre un maître d’ouvrage (ex : une copropriété) et un prestataire constitué d’un ensemble de professionnels. Il permet de définir contractuellement un objectif de consommation d’énergie après travaux. Le groupement de professionnels doit être constitué d’une ou plusieurs entreprises de travaux et d’une entreprise de maintenance. Il peut inclure également une équipe de conception et de maîtrise d’œuvre (architecte, bureau d’études thermiques).

Le prestataire est chargé de réaliser les travaux et actions nécessaires pour atteindre la performance énergétique visée. Il se rémunère partiellement ou en totalité sur les économies d’énergie générées par les actions d’amélioration (gestion, travaux), les modalités de répartition étant définies dans le contrat. Le gain d’économies d’énergies étant garanti contractuellement, le prestataire s’engage à indemniser le maître d’ouvrage si le niveau minimum n’est pas respecté.

Est-ce que l’on peut prétendre à des aides aux travaux lorsque l’on est propriétaire bailleur de logement(s) ?

Les propriétaires bailleurs de logement peuvent solliciter une subvention de l’Agence nationale de l’habitat et de la Ville de Paris s’ils signent avec l’Anah une convention par laquelle ils s’engagent à louer leur(s) logement(s) à un loyer plafonné pendant une durée de 9 ans à compter de la fin des travaux. Cette subvention peut être accordée pour deux types de travaux : des travaux de réhabilitation lorsque le/les logement(s) ou immeuble(s) est/sont dégradés et à condition que le(s) logement(s) ou immeuble(s) concerné(s) par les travaux atteignent au minimum l’étiquette énergétique D après travaux ; des travaux de rénovation thermique permettant d’atteindre un gain de 35% de consommation d’énergie primaire.

En copropriété, les propriétaires bailleurs de logements sont concernés, au même titre que les propriétaires qui occupent leur logement, par les aides au syndicat de copropriété.

Quand les subventions publiques sont-elles versées ?

Les subventions sont accordées avant le démarrage des travaux. Cependant, elles ne sont versées qu’à la fin des travaux, sur présentation des factures acquittées.

Il est néanmoins possible, dans certains cas et sous certaines conditions, de faire une demande d’acompte sur subvention à l’organisme financeur de manière à toucher une partie de la subvention au fur et à mesure de l’avancée des travaux.